آیا رویای مسکن ارزان با وجود اینکه قیمت مسکن در پایتخت به متری ۸۶ میلیون تومان رسیده است، قابل اجرا است؟ رشد سنگین قیمت مسکن در ۶.۵ سال اخیر بی سابقه بوده و بازار مسکن را به منطقه ای ممنوعه برای خانه اولی‌ها تبدیل کرده است. دولت چهاردهم چگونه می‌تواند این نابسامانی را مدیریت کرده و مسکن ارزان را محقق کند؟
آیا رویای مسکن ارزان قابل تحقق است؟
هر چند افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها، همچنین رکود در ساختوساز و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا تاثیر مستقیمی بر روند افزایشی قیمت مسکن داشته‌اند، اما بیشتر از آنها، عامل قیمت زمین به قدری در افزایش قیمت مسکن در دهه‌های اخیر تاثیر گذاشته است که می‌توان گفت اولین دلیل اصلی در افزایش قیمت تمام‌شده تولید آپارتمان‌ها بوده است.
با این حال رفع عوامل فوق با تغییر روند بازار میلگرد و دیگر مصالح ساختمانی و کنترل فشار تقاضا و جلوگیری از سوداگری های غیر مجاز در بازار زمین، بدون تلاش دولتمردان در امر سیاست‌گذاری و اجرایی کردن آنها، هرگز نمیتواند به تنهایی از روند افزایشی قیمت مسکن جلوگیری کند.
دولت چهاردهم برای ساماندهی بازار مسکن برنامه‌ای دارد؟
اگرچه دولت سیزدهم تلاش‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن مانند انبوه‌سازی با هدف ساخت سالیانه یک میلیون خانه انجام داد، اما امروز وضعیت مسکن با قبل فرقی نکرده است.
کارشناسان معتقدند دولت چهاردهم باید همزمان با نقشه راه بلندمدت برای بهبود وضع مسکن، برنامه‌های کوتاه مدت نیز در دستور کار داشته باشد. یعنی دولت در گام اول باید برای کنترل نقدینگی و پایه پولی تلاش کند. در مرحله بعد افزایش ساختوساز، حذف سوداگری و کنترل تورم می‌تواند بازار مسکن را به وضعیت باثباتی برساند.
این انتظارات در حال حاضر متوجه خانم فرزانه صادق مالواجرد به عنوان وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی از سوی مسعود پزشکیان رئیس جمهوری دولت چهاردهم است. اما آیا فرزانه صادق می تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند؟
مسلما ایشان برای تحقق رویای مسکن ارزان باید بر چالش‌های زیر فائق آیند.
عواملی که قیمت مسکن را در دست دارند
برخی از عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن عواملی منطقی و طبیعی هستند و در همه جای دنیا اینگونه است مانند:
موقعیت مکانی: از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، موقعیت جغرافیایی آن است. خانه‌های واقع در مناطق شهری پرجمعیت یا مناطق با دسترسی بهتر به امکانات عمومی، گران‌تر هستند.
میزان عرضه و تقاضا: زمانی که در یک منطقه تقاضا برای مسکن بیشتر از عرضه آن باشد، قیمت‌ها نیز افزایش خواهد داشت و برعکس.
هزینه ساخت و ساز: افزایش قیمت در همه مصالح از ارزان ترین و گران ترین مصالح ساختمانی تا افزایش دستمزدها و دیگر هزینه‌های مربوط به ساختوساز، به‌طور مستقیم در افزایش قیمت مسکن در کشور تاثیر گذاشته‌اند.
زیرساخت‌های منطقه: دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، نزدیکی به مراکز رفاهی، آموزشی، خرید و … بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذراد. قیمت مسکن در مناطقی که این زیرساخت‌ها را دارند، معمولاً گران‌تر است.
علاوه بر موارد فوق، عوامل دیگری نیز وجود دارند که به دلیل اقتصاد بیمار ایران و نفوذ و مداخله اشخاص ذیتفع، منجر به گرانی مسکن شده‌اند. از جمله این عوامل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
دخالت افراد صاحب نفوذ: مالکان بزرگ و ثروتمند و اشخاص صاحب نفوذ که حفظ برتری و سروری‌شان در گرو افزایش قیمت املاک و مستغلات است، با نفوذ و مداخله در برنامه‌های نظارتی و نظام تصمیم‌سازی مانع سر و سامان دادن به بازار مسکن شده‌اند.
بیماری اقتصاد کلان ایران: بالا بودن نرخ تورم و نرخ بهره بانکی و نابسامانی وضعیت اقتصادی کشور تأثیر مستقیمی بر افزایش قیمت مسکن داشته است.
ناکافی بودن سیاست‌های دولتی و مالیاتی: نبود برنامه‌ریزی اصولی برای تسهیلات مالیاتی، برنامه‌های حمایت از خریداران خانه و سیاست‌های دولت برای مسکن، باعث نابسامانی بازار مسکن شده است. همچنین نبودن نظارت بر قیمت‌گذاری باعث افزایش کاذب قیمت مسکن می‌شود.
کمبود منابع: کمبود زمین و گرانی آن در حال حاضر در بافت‌های اصلی شهر منجر به افزایش قیمت تمام‌شده تولید آپارتمان شده است. همچنین کمبود گاز یا برق در فصول سرد و گرم سال، تولید مصالح ساختمانی مانند سیمان و فولاد را با مشکل مواجه کرده و باعث افزایش قیمت آنها شده است.
